商铺投资有直接投资和间接投资两种形式。当商铺用于投资者自身开展商业经营活动时，商铺投资的效益在商业利润中反映，这种投资形式为直接投资；而当商铺投入经营，商铺投资者不参与经营管理活动，以固定的数额或营业额比例取得收益时，商铺投资成为间接投资。由于商铺兼有直接或间接投资两种形式, 因此商铺的收益呈多样性。

租金收益：商铺投资人（房地产权利人）以出租人的身份与承租人以租约形式确认关系、租金数额或比例，是一种纯粹的房地产经营行为，租金收益与承租人的商业经营效益无关，商铺投资人的收益具有一定的稳定性。但是在货币严重贬值时，以货币计租的租金约定具有风险性。

商业利润：当商铺表现为直接投资时，商铺投资的收益表现为商业利润，反过来说，在商业利润中含有商铺投资的回报。商业利润中的商铺投资回报并不是人为设定，商业利润中商铺投资回报应该按“市场比较法”评估所得比准价格来计算，才会使商业利润分配具有合理性，同样也符合“效益最大化”的投资原则。商铺收益受商圈内商铺价格、数量、以购买力变化而变化，与商业经营中的商品经营利润无关，在现有的商业成本考核中，商品经营亏损往往会吞噬商铺投资的收益。

商铺增值：由于商铺所在的商圈变化，购买力变化，以及区域内商铺总量变化等因素，会导致商铺的价值和价格发生变化，发生的增值部分也就是商铺的收益，在商铺严重求大于供的今天，商铺的价值兑现十分便利。

商铺投资收益的好坏，最终取决于商铺的产租能力，投资商铺就是投资商铺的产租能力。