商铺是生产资料，是一种能产生新的价值的价值。投资商铺的目的在于追求价值的增值，商铺投资与购置其他消费型的房地产有着根本的区别。人们在购置住宅时，讲究的是适用性、便利性、经济性以及美观性。但是购置住宅的标准对于选择商铺并不适用。对商铺投资而言，投资最要关心的是投资对象的含金量──商铺的产租能力。

有两个同面积的商铺，一个位于城郊小镇，尽管其十分完美，结构好、配套齐、位置佳，但是它的价值却低于市中心繁华街市一个简单的 商业设施（俗称“卷帘门”）。这是为什么？这实际就是产租能力的差异。在1999年淮海路一个卷帘门的租价达到每平方米32元，而在郊县县城中心一个百货公司大楼里切分出来的门面每平方米仅为2元。产租能力的差异由此可见一斑。如果以同样成本投资，哪一个商铺更吸引人呢？

所谓“产租能力”，是指房地产实物或其他租赁标的物在租赁经营活动中产生租金的能力，包括租金单价、数量、产租时间以及租金变化趋势。对商铺投资而言，衡量商铺的唯一标准是商铺的产租能力，主要指标是：回报率、返本时间、租金收入。有个广告语十分贴切，把商铺比喻为金矿。那么就要看投资目光了，商铺是个投资、回收、收益都很长的投资项目，项目选得好，可能就是可长久开采的富矿；投资偏差，可能得到个贫矿或者无金之矿。

影响商铺产租能力的因素很多，归纳起来有如下几个方面：商铺的房地产因素、商铺的商业因素、商铺的供求关系，只有掌握了有关商铺产租能力的诸要素后，才能比较科学的评判商铺的含金量。