四、租金的“门槛”效应。

今年数次去苏州考察，发现苏州的工业园区一片兴旺，尤其是临近上海的昆山已成了外资企业的投资乐土。车下高速公路，堵车情况十分严重，这说明企业多，并进销两旺这不由引起笔者的深思。

租金成本无论对制造业中的工业或流通业中的商业来说，有着很大的比重，租金同时间一起消耗，不能更新或重生；原料可以再采购，商品可以再进货，而租金却属于不可回收的再投入，所以投资者对于租金是十分敏感的，当租金成本出现下列情况时，投资者就可能迁厂、移地或选择他处：s

甲地物流费用＋场租费用＜乙地场租费用

通过上式我们可以发现，乙地的场租费用对投资者产生了阻碍作用，我们将其称之为“门槛”，门槛的高低，决定了入驻者的多寡，这种效应，我们把它称之为门槛效应。

在商铺租赁市场中同时存在“门槛”效应，对商业街市，商铺吸引承租人，入驻企业质量，以及日后区域租价变化发挥着作用，如本市某区重要商业街市上多为国有商业，为了减少国资风险，要求街市的经营业绩欠佳的国有商业企业停止自营全部出租，原本这条街市上的商铺紧缺，租价达到每年每平方米1.2万元，由于供应过大，需求过小，造成租价下降，商铺租价缩水率为20－30％。由于门槛低了，各类低档的非品牌的商品蜂拥至，造成低层次竞争，价格战十分激烈，使得不少国内外的品牌商品制造、销售商望而却步。

由此可见，区域商铺租赁市场的租价具有门槛作用，当租价过高时，会限制部分企业入驻；当租价过低时，会造成入驻企业质量较低，刺激租价下降。如何利用“门槛”效应，进行商铺租价制订、商铺招商，这是商业管理、商铺权利人应当谨重决定的。