最近商业地产市场流行起一说词“先开发、后招商”，在多种不同场合，我表示了不同的见解。商业地产开发是商业和房地产的双重开发，商业地产的产品设计是建筑、经营、投资产品的三元组合设计，怎一个“先招商”可以解决了的。
毫无疑义，在国外商业地产开发主要动因是商业发展，但是在中国商业地产发展变化的历史却并非如此，商业地产是属于一种十分具体的房地产类型，其价值构成中，商业价值占主导作用，但是它和其他房地产产品一样，都是法律性的产物，即在特定法律限制下，就有其不同的市场表现。
中国的商业地产发展过程，我有个譬喻：叫“逆向行驰”即开发的动因并不是为了获取商业利润，而是为了获得房地产开发利润。从演变轨迹来看：也是这种的情形，因为在我国改革开放之初，商业领域已经开始向民间资本、社会就业者开放，进入九十年代后，又有条件地向境外资本开放，这个市场的门槛很低，市场活跃程度和资本进入程度都比较高，而商业地产领域却不是这样。
在计划经济时代，商业地产是生产资料一直由国家垄断着，到一九九五年，原商业部还在出文，限制个体户等民间资金进入国营大商场。到2000年，这种情形有了彻底的变化，国家为了完善商业网点布局，为人民提供购物便利，增加投资和就业机会，提出商业地产开发投资的“谁投资，谁得益“的原则，由于市场前期效应，自此商业地产以前所未有的规模和速度发展起来。商业地产的供应由总体偏紧一下子转变富裕了，在市场供求方面出商业和物业的市场位置的颠倒，原来商业先开放，商业资源充沛而商业物业相对紧缺；而在商业地产开发商潮到来之后，一个阶段时间之内，商业地产供应量放大，商业资源成为稀缺资源，“招商难”成为考验开发商智商、财商的大难题。于是乎，“招商在先”成为商铺市场上少数布道者的旌幡。但是在实践中，“招商在先”又很难实现，区位商圈优势明显的项目不愿先行招商，生怕项目的市场价值被低估；区位商圈优势不明显的项目，又一时之上招不到商，那么“先招商后开发”中的开发似乎成了一张没有兑换日期的期票。
受法律法规和特定的市场条件影响，我国商业地产发展的道路并不会和国外完全一样，它必然会形成一套具有中国特色的发展模式。
在我国商业地产市场上，由国家先供地，开发商根据国家的供地情况，决定自己的投资选择而不是为了商业发展而去进行商业选址研究。在这种供地的模式下，开发机构首先应当事先研究的是用地的合适用途，这种用途的研究，可分为开发方向研究和用途细化两个方面。从供应方向来看：现在由于各地政府为了取得用地开发方向的自由，往往把用地性质定为综合用地，而在这类综合用地中，有不少是不适合商业开发，如果开发机构拿了这类地，“招商在先”是没有丝毫用武之地，商企根本就不会来，所以大方向的研究是很重要的，在开发方向明确之后，细化研究也十分重要，对用地的适合性进行深入的研究，找出合适的服务目标对象，进行合适业态定位，提出符合商业实际需求的物业形态规划及这种商业业态所需的各种建筑技术指标，那么招商是不应该成为问题。
“你急，他也急！”，在商业地产高速发展的今天，市场的位置是相对的位置佳，市场空间大，消费增长性强的商业物业，永远是商企心仪的情人，我们不能太急，我们不能忽视商企之间也在赛跑，也在竞争，商业地产的往往是商企的竞争对象，在商业地产开发技术信息不对称的今天，开发机构模清自己项目价值及对商业发展的意义，那么就有可能变“招商”为“挑商”，所以找准自己的市场位置判析项目的商业价值更为重要。