2004年是上海商铺市场的健康发展年，租金稳中有升，对稳定铺价起着十分重要作用，投资商铺皆有不错的业绩。从政策来看，受到宏观调控、规范土地市场以及市建委和市房屋土地资源局联合发文限制分割式商场产权商铺上市等措施等影响，本市商铺总量供应方面比预计有所萎缩，部分项目下马或停工缓建，但是供应量增幅还是达1倍以上。
从银行加息来看，似乎对商铺市场的影响不大，有价值的商铺收益率表现出色足以抵消加息影响。宏观调控政策的影响还将延续下去，帮助上海商铺市场挤出了部分泡沫，并对今后年上海商铺良性发展产生作用。
从2004年上海的商铺市场来看，主要表现为房价走高，租价分化、有商业价值的商业用地供应不足。从2002年上海首届商铺展至今，在售商铺价格逐年走高，以上海某西南商圈里的商铺为例，最初定价为每平方米1~1.2万，现在该商圈里的商铺价格已经涨到每平方米2.5万元。这种房价的变化主要集中在城市外围的社区域里，市中心主要商业街市的铺价变化不大。从商铺租价来看：上海市的商铺已开始分化迹象，根据上海商业网点办和在行咨询机构公布的“上海商业街租金行情反映：同样规模社区的租价相差十倍以上，上海市级商业街市的南京东路、淮海中路、南京西路、四川北路、徐家汇、豫园等重要商业街市的租赁价格也有各自的表现，如南京西路的商铺由于众多国际品牌联袂而至，出现了租价向上腾挪的态势，四川北路由于市政建设、业态调整等原因，目前租价处于低位，给市场以“逢低吸纳”的机会和想象。
从投资方向来看：上海商铺市场投资多元化的态势仍在继续，市场上传闻洛克菲勒进入外滩已经得到证实，其他消息又开始流传，如大摩和金地合作、大摩和复地合作、香港基金介入“海上海”等。从投资的稳定性来看，投资上海商铺的资本的稳定性进一步强化。2002年在行机构对一个完整商业楼盘的调查结果反映：有73%的投资者是长期者，近期有报刊刊登了一份市场分析称：上海商铺市场上的投资者有87%，表明对物业长期拥有的意向，由此可见，由于商铺供应量减少，上海商铺市场惜售心理渐渐加重，导致市场投机资金减少而市场稳定性加强。
从土地供应方面，由于前期查处违规用地，上海土地供应出现了“断饮”现象。但从开禁以后，上海推出的公开拍卖20多幅土地几乎全部都在外环线外，用地性质几乎全部都是综合用地。土地是房地产市场的“原料”，综合用地的开发方向不确定性，使得05、06年的上海商铺市场又多了一些悬念。
2005年的上海商铺市场特征是价格分化明显，主要表现为：“区域分化—中升外稳”；“版块分化—走势回异”；“行业分化—实平虚升”，租价能够支撑房价。归纳起来讲市中心新开的商铺售价上涨，而郊区的商铺房价大部分已经起稳，汹涌而来高价商铺将出现回归的趋势，在本市各个不同区域，由于商业发展水平高低以及人口导入的数量、密度多少又造成了商铺不同的市场表现。而“行业分化，实平虚升”是指恩格尔系数下降40%以下，体验消费支出比重加大，导致实物商品销售的商铺的价格涨趋缓，而娱乐、餐饮、文体等体验经济惠及的各种业种所使用的商业物业价值将会有较大幅度提升。
在2005年中，政府对商铺市场的管理和指导作用将更加突出，一直为市场关注的国家级文件——“城市商业网点规划管理条例”将可能在05年正式公布，这份文件的出台，旨在解决城市商业网点“大家都管，大家都管不了”的局面，文件对商业网点的规模、业态及选址、论证、批准都作了比较详细、可以操作的规定，也体现了其他利益人、社会公众的利益。这份文件的出台，将对整个商铺市场规范和谐发展产生重大影响。另一份对上海商铺市场将发生直接影响的是《上海市商业发展行动方案》。这是上海市工业、商业管理机构合并后第一次提出商业发展目标，按照这个方案：到2010年上海商品销售总额将超过1万亿元，社会消费品零售总额超过4000亿元，批发贸易总额超过8000亿元，餐饮业将达到800亿元，商业对第三产业的贡献率达25%以上，全市四分之一的从业人员服务于商业领域。上海市制订的工作目标历来具有很强的可达性，按照这个行动方案的经济价值来推算上海未来商业物业总保有量在2400万平方米——2500平方米之间是一个允许达到而又不会造成社会资源空耗合理的数值。但是这个数量在2008年前就可能会达到，此后上海商业物业开发量的控制将会变得很严格。
郊区供应总量放大，市区供应总量减少
2005年，上海商铺市场在分化中发展，其具体表现为： 市场区域性分化。郊区供应总量放大，市区供应总量减少，市中心商铺尤其是街铺变得炙手可热。由于新的动迁法规出台以后，市中心土地的动迁成本、周期、难度大幅增加，导致市中心的土地供应锐减，大面积、成街坊的土地更是风毛麟角，导致市中心的土地供应尤其是纯商业地块少而少之，少量的重大商业项目均非销售型的商业物业，这将使得上海市中心的可售商铺奇缺而导致市中心的商铺价格高企，甚至出现背离“租价支撑房价”规律的现象。由于郊区土地的获得成本、动迁难度、动迁周期相对比较低，近期土地市场上供应的土地均在远离中心市区的两环之外的区域，而且用途大多数为商业居住综合用地，在2005年下半年以及2006年初，将会有较多的近郊或郊区新城、中心镇的商铺集中上市。这种集中上市的总量使得郊区各区的甚至区内商铺销售数量和销售价格方面出现差异。影响这种区内或区际价差和量差的因素很多，如闵行区的“老闵行”和“新闵行”的关系和区域商业规划的调整，松江区的“远西南商业中心”崛起的速度；青浦区休闲业态的培育力度；嘉定区F1效应的延展和江桥——真新地区商贸业发展，宝山区商业商铺走好还有待于钢铁产业发展和市区人口导入；浦东新区的“国际机场——东古北”概念的提升和导入；南汇区的国际航运中心建设速度及港口商贸物流业的发展，奉贤和金山的南上海——滨海地带的商业、文化、休闲产业的启动，这些影响区域经济的因素正确处理，将有利于区域内的商业以及商业发展的硬件——商铺价值的正常体现。
商铺产品市场走势分化。自2002年，上海商铺市场显性化以后，上市的商铺商业名目繁多，如旅游商铺、绿地商铺、社区商铺、要道商铺、地铁商铺、休闲商铺、商场商铺、步行街商铺等等罗列起来不少于20种，但是归纳起来只有两种基本类型街铺和（产权式的、分割式的）商场商铺；从投资收益的角度来看也只有自主经营（包括商业经营和商铺经营）和返租回报两种。从近期市场反映来看：有自由经营权的街铺广泛受到市场欢迎，极少有滞销楼盘，而（产权式、分割式、返租式）商场商铺由于三个利益点协调困难（开发商的售价利益点、投资者的租金利益点、商业经营者的商业利润利益点），使得市场开始缺乏信心，造成销售速度下降，市场前景不明朗，导致开发缩量。黄浦区是上海市首倡限制（产权式、分割式、返租式）商场商铺的区域，有的开发商在该区取地由于不能分割销售而放弃开发计划，由此推导，在2005年（产权式、分割式、返租式）商场商铺的销量、产量将会减少。
不同用途的商铺价格分化；服务业态的盈利能力加强，流通业态竞争及商铺供应量放大导致不同用途商铺的价格分化。据在行机构2004年中旬对上海休闲餐饮主题街市专门调查反映：上海餐饮服务行业的租金承租能力大大提升，在1998年，上海休闲业态的茶坊、酒吧类的租金上限为每天每平方米5元，到2004年中期，这相数字已经翻了四倍，许多街市已经达到每天每平方米20元左右，相对应的是上海一批知名的休闲餐饮街的商铺租金价格快速上扬，如“新天地”、“衡山路”、“吴江路”等经营服务业态的商铺价值大大提升。由于上海的恩格尔系数已经下降到40%以下以及居住楼宇不准开设餐饮业的政策出台，加上近期政府着力于加强上海“软实力”的发展战略实施，上海的服务行业面临着前所未有的发展机遇而将导致上海服务业态及所使用的商业物业的价值将会大大提升；与此相对应的是商铺总量供应放大，进行实物销售的商铺价值将起稳走平。从发展速度较快的外地商铺市场（如广东、辽宁、山东）的来看，进行实物销售的流通贸易业、零售业市场类商业物业已经出现了一年或数年零租金的商铺，这类商铺主要是大型商场类的商铺，明年起上海也有很多类似的商铺面市，由于市场去化速度放缓，有可能导致该商铺市场价值下降，有人指望中国加入WTO后零售业全面开放会给部分过剩商铺找到出路，这种想法不太实际，有多种因素制约这种愿望实现，一是物业对商业的适用性，在目前商铺市场大部分商铺按照建筑规划不按照商业规划设计开发部发物业，对商业适用性很差，内外商企即使可以使用也要求十分苛刻，给租很低，二是本市的商铺正处于集中上市期，富有商业经验的境外商企往往会低成本接盘，有的还会提出设备、装修、免租等方面的要求。
从市场类商铺来看，由于浙江的义乌小商品市场和本地的襄阳路服饰礼品市场、吴中汽配城、柳营路灯饰市场等少数市场运作成功，内环线以外的诸区都把发展（专业或综合）市场作为发展区域第三产业的一个重要节点，但是，由于市场建设过快，也造成不少市场出现了业态定位难及招商难的问题，其实，市场业态本身也在调整发展过程中；从硬件调整（主要是舒适性和安全性）到软件提升（划行归市、服务水平、知识产权维护），整个业态正处于蜕变中。产能发达导致市场发达是中国商贸业一个特征，但是它的发展方向是超玛特（超大型的超级市场）、企业产品直销中心、品类市场、物流性贸易基地。但是在近期，类似商铺大大增量而市场转型未完成的情况下，由此预言明年上海市场类商铺部分去化速度、总体租金水平有所下降是不太会偏差的。
“商业不断向中心聚集、向郊区扩散”是2005年上海商铺市场的主旋律。
在2004年，朝气向上的“百联”一气拿下南京东路西藏路口的世茂广场之后，市中心可能再也拿不出如此重量级的商业项目了。在进入2005年后，上海铺市精彩的项目主要有：五角场、长风商务港及南站商业区等。
五角场商圈位于上海东北部，每日客流量约为50多人次，目前有三大主力商业楼盘在建，百联旗下的华联股份投资十亿的“又一城”、大连万达的“上海万达商业广场”及麦科·特金亿广场，商铺总量约40万平方米，这些商业设施的落成，有利于促进东北上海商业繁荣，带动商圈内的商业物业进一步升值，在五角场核心商圈中，原来有商铺投资机会，但是随着市场、组织机构的变化，可售商铺上市量极低，但是在五角场周边正在开发的新江湾城也有良好的机会。
上海南站是一个潜在的巨大商圈。就其本身而言，有南北两个商业空间，连接市内各种到达南站的交通形式，如地铁、轻轨、公交、社会车辆以及出租车等，对外，这个商圈扩散到我国富裕的南方区域。火车站商圈历来就是一个城市的重点商业，全国各地都有这种情形，建成后的上海南站区域将拥有大量的酒店、商业零售、写字楼等设施。在南站的345万平方米的建设总量中，包括了约70万平方米的商业设施和40万平方米的酒店宾馆用房，新的上海南站计划于2006年建成。这些规划中的商业设施将陆续投放市场，这给了投资者很多的想象空间。动态商业是火车站商圈的主要特征，如何在“动”字上动脑筋，将是介入这个商圈前须解答的课题。明年上半年，火车南站的商场将可能有些动作。这是直接经营者应当予以关注的。
另外，在2005年，上海商业物业投资者，有一个不可不点击的区域名词，是普陀区的长风商务港。该地区东起中山北路、南临苏州河、西邻祁连山路、北到金沙江路，沿岸长度5300米，拥有城市绿肺的长风公园，规划用地约6平方公里。这是上海市中心区域内除了世博会之外，绝少的完整的大型的地块之一，其可规划程度高，环境优美，必将成为上海一个新的地标。长风地区新开发总量建筑面积约320公顷，拟分为现代服务区及同其相配套的高尚住宅区两大区域。苏州河滨水地区及沿长风公园、中环线地块规划为现代服务区，规划建设150万平方米办公楼和商业娱乐设施；云岭东路以北中部地块为高尚住宅区，拟规划兴建一批酒店式公寓、中高档住宅，并建设各种配套设施，成为现代生活基地。综合上海近期房地产市场的走势，长风地区的房价高——楼盘质高——引入消费能力强——商铺商业价值高的商业逻辑，演绎十分清晰，这将是市场共识的坚实基础，必将引起投资者共鸣。
除了上述三个重要商圈外，豫园商圈、新客站（北部）商圈、地铁一号线延伸段以及郊区各试点新城新镇的商业物业也是需要重点搜索的，将成为市场投资的热点。
2005年里，上海乃至全国商铺市场可能遇到三大难题。一是法律缺位，二是融资困难，三是商业地产人才紧缺问题。这三个问题都是影响上海商铺市场发展的瓶颈难题，又是市场已经或者可能遭遇不可回避必须回答的问题。
一是法律缺位问题。商铺在过去作为生产资料由国家垄断，2000年中央六部委联合发文明确“谁投资，谁得益”，但是相关的行政法规、配套措施并未跟上。在实践中已经出现一些事态，如权能分裂，权利限制等，为此，本市出台了一些限制措施，但这毕竟是临时性的措施，产生了一些涉讼的案子，所以商铺权利必须在法律上找到依据。但是从现行的法律、法规来看，这方面的法律是缺位的，连正在讨论的《物权法》（已经披露）的内容也没有涉及到物权收益、用益物权、他物收益权等内容。在新通过的物业管理条例中，对居住物业作了较为明确规定：业主共同通过改善居住环境使物业增值等等，但是公共性的商业物业的共同关系、互相影响性一概未提，所以法律缺位问题是上海乃至全国商铺市场在2005年会继续遭遇并受到市场拷问的一大问题。
第二个问题是融资问题。由于宏观调控，银行限制了对房地产行业的贷款，由于商业物业的基金通路始终在摸索过程中，而找不到一条合理途径，所以融资渠道又成了市场一大难点，按照《上海市商业发展行动方案》，目前上海发展商业、开发多种类型的商业物业受到资金方面的限制，按照中央工作会议精神，宏观调控的措施不会短期停止，那么资金又限制那些需要开发又缺少资金的项目或者是已经获地但缺少建设资金项目。所以解决融资问题又成了上海商铺市场需要解决的问题。
第三个问题是专业人才缺乏问题。商业地产在我国属于新兴行业，没有专业人才，而相关的知识、学科少又少之，迄今为止，全国高等院校尚未开设商业地产的专业或课程，只有少数培训机构设立了相关的讲座。商业地产的人才缺少是全方面的，如规划、设计、策划、招商、管理、评估、经营和交易以及教育培训，专门媒介等等。上海商铺市场的人才培训将可能在2005年提上上海的议事日程。